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榆树市人民政府关于印发榆树市城市房地产开发经营管理暂行实施办法的通知
发布时间: 2017-01-22  录入人:王娜   索引编号:22018200000300120170001  文件编号: 榆政发〔2017〕1号

各乡(镇)人民政府,市区街道办事处,开发区、集中区,市政府各办局、各直属机构:
  现将《榆树市城市房地产开发经营管理暂行实施办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

 

                                  榆树市人民政府
                                  2017年1月22日


榆树市城市房地产开发经营管理暂行实施办法

  第一条  为加强我市房地产开发管理,规范房地产开发经营行为,促进房地产业健康发展,进一步提升城市品位,全面建设以人为本、高度和谐的宜居环境,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。
  第二条  在我市城市规划区内国有土地上从事的房地产开发经营活动,适用本办法。
  第三条  市政府负责对全市房地产开发项目的审批工作;市规划委员会负责全市房地产开发项目的专业性审查工作。
  第四条  市住房和城乡建设行政主管部门负责我市房地产开发经营活动的监督管理工作。
  第五条  本办法所称的房地产开发经营,是指房地产开发企业在我市城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
  第六条  房地产开发企业开发经营项目必须使用符合环保节能要求的建筑材料和设备。政府鼓励支持新型建材、新技术、新工艺的推广应用。
  第七条  市国土、发改、环保、金融、人社、市场监管、安监、税务、城管执法、公安消防、供电、通信、广电等相关部门,要按照各自的职责,会同市住房和城乡建设行政主管部门依法履行职责,加强房地产开发经营领域监督管理。
  第八条  房地产开发企业,是指依法设立并取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书),具有企业法人资格的经济实体。房地产开发企业应当根据《吉林省房地产开发资质管理实施细则》,依法从事房地产开发经营活动。
  第九条  房地产开发建设用地的受让人,应当是具有房地产开发资质的企业。房地产开发企业必须按其取得的资质等级,承担相应的开发建设项目。房地产开发企业资质自有效期届满之日起失去效力的,依照《吉林省房地产开发资质管理实施细则》第三十二条之规定,不得继续从事其经营业务。
  第十条  对不符合开发资质或者有不良房地产开发经营行为,以及存在严重遗留问题的房地产开发企业(包括实际投资人),在限期内未解决问题的,将被列入不良经营记录开发企业和个人名单,依照《吉林省房地产开发企业资质管理实施细则》第三十五条之规定,不再审批新的开发项目,不允许申请参加土地招拍挂活动。    
  第十一条  外埠房地产开发企业取得省住房和城乡建设行政主管部门入吉备案手续后,方可进入我市进行房地产开发经营活动。鼓励支持外埠房地产开发企业在我市设立具有独立法人资格的子公司,没有在我市设立具有独立法人资格的子公司的外埠开发企业,在我市从事的房地产开发项目需在项目所在地办理外埠纳税人报验登记。
  第十二条  房地产开发企业应当按要求向相关主管部门及时报送统计数据。市住房和城乡建设行政主管部门每年对开发企业考核一次,对考核不符合要求的,建议原资质审批部门予以降级或者吊销《房地产开发企业资质等级证书》,依照《吉林省房地产开发企业资质管理实施细则》第三十五条之规定,不再批准新的开发项目。
  第十三条  房地产开发建设应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
  第十四条  市住房和城乡建设行政主管部门会同市发改、国土等部门,根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划及相关政策和文件精神,结合我市实际制定房地产开发年度建设计划,报市政府批准后实施。
  年度建设计划以外的房地产开发项目原则上不予审批,确需增加的必须经市政府批准。
  第十五条  房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境。
  第十六条  房地产开发项目日照间距、容积率、阁楼建设、阳台和门斗建设、人防工程建设必须符合国家、吉林省、长春市及我市的相关规定。
  第十七条  年度计划内的房地产开发地块用地使用权出让或者划拨前,市住房和城乡建设行政主管部门会同国土部门,按照《城市控制性详细规划》编制地块建设用地规划条件,作为地块用地使用权出让或者划拨的依据。
  房地产开发企业取得土地确认成交书后,到市住房和城乡建设主管部门,领取《房地产开发项目建设条件意见书》,建设项目要严格按照《房地产开发项目建设条件意见书》的要求进行前期设计、建设和最终验收。《房地产开发项目建设条件意见书》应包含以下内容:
  (一)开发企业资质要求;
  (二)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
  (三)地块的使用性质和规划条件;
  (四)基础设施和公共服务设施建设的要求;
  (五)基础设施和公共服务设施建成后产权归属的要求;
  (六)房屋征收补偿、安置要求;
  (七)物业管理要求;
  (八)建筑外部色彩、饰材、环境建设用材标准要求;
  (九)质量、安全、农民工工资保障等相关要求;
  (十)人防配套建设要求;
  (十一)其他行业主管部门相关要求。
  第十八条  房地产开发项目的测绘、规划、勘察和建筑设计,应当由具有相应资质的单位承担。开发建设项目修建性详细规划方案必须符合《房地产开发项目建设条件意见书》和设计规范。修建性详细规划、建筑设计文件和环境外网设计文件由市住房和城乡建设行政主管部门组织审查。
  开发企业不得擅自改变项目的规划设计和建筑设计,确需变更的,必须在项目实施前提出申请,按照原审批程序办理变更手续。
  第十九条  使用国有资金占控股或者占主导地位的依法必须进行招标的房地产开发项目,应当公开招标选择施工企业。非国有投资的商品住宅项目,由开发单位自主决定是否进行招标发包,其他关系公共利益、公共安全的非国有投资的基础设施、公用事业项目的招标范围及规模标准,按国家规定执行。
  第二十条  开发企业在申请《建筑工程施工许可证》之前,应足额缴纳农民工工资保证金,保证建设资金已经落实。依照《建筑工程施工许可管理办法》第四条之规定:建设工期不足一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的50%;建设工期超过一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的30%;实行其他模式的建设项目到位资金按合同约定。
  建设资金存入第三方金融机构托管,由开发企业设立企业专户,银行、企业、行政主管部门三方签订《托管协议书》,按工程形象进度返还。采用工程建设担保、银行保函等其他保证方式的,不得再托管建设资金。
  第二十一条  开发项目取得施工许可证后方可向市住房和城乡建设行政主管部门申请放线,对需要边开工边办手续的特殊项目,开发单位必须具备市政府批准的修建性详细规划方案,施工图已通过审查,参建各方主体明确,安全监督、质量监督介入,农民工保证金、保障建设资金已经落实等条件,同时持有上级相关文件和市政府相关文件,向市住房和城乡建设行政主管部门提出申请,由具有专业资质企业放线,并到市住房和城乡建设行政主管部门申请验线、备案后,方可施工。
  第二十二条  房地产开发建设实行谁开发谁配套的原则,项目外的配套设施由政府有关行政主管部门统一组织建设,项目内的道路、绿化、亮化、排水、给水、供热、燃气、电力、电视、通讯等公共配套设施由开发企业负责承担,政府有关行政主管部门对项目内配套设施建设进行监督管理。
  第二十三条  房地产开发项目的工程建设必须符合国家有关质量安全的技术标准、规范,并按照质量安全标准进行管理。开发企业为工程质量安全第一责任人。开发企业与勘察设计单位、施工单位、监理单位的质量安全责任关系,按照有关法律、法规执行。
  第二十四条  住宅小区按照规划全部建成竣工后,开发单位应当向市住房和城乡建设行政主管部门提出综合验收申请,同时提交有关文件,市住房和城乡建设行政主管部门应当自收到综合验收申请之日起15日内组织有关部门进行综合验收。经综合验收合格后,方可交付使用,未经综合验收或者验收不合格的不得交付使用,不予供水、供气、供电。对未经验收或验收不合格的建设工程项目直接投入使用的,原项目的管理、技术人员不允许承担其他建设工程项目的经营活动。
  第二十五条  房地产开发企业在办理建设工程项目竣工验收备案时,依据合同约定应付的工程款中预留工程质量保证金,用以保证承包方在缺陷责任期内对建设工程出现的施工质量缺陷进行维修,质量监督机构在竣工验收备案时对质量保证金落实情况进行审核监管。
  第二十六条  以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时,应当符合下列条件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得供地批准书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发建设总投资额的25%以上,属于成片开发土地的,具备工业用地或者其他建设用地条件;
  (三)转让人持有发改、国土、住建等部门批准项目的有关文件;
  (四)转让人已支付应缴纳的前期税费;
  (五)受让人具备相应的房地产开发企业资质;
  (六)受让人具备剩余开发建设资金的25%以上的项目资本金;
  (七)法律、法规规定的其他条件。
  以划拨方式取得土地使用权的房地产开发项目转让,按照国家有关规定执行。
  第二十七条  以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目转让的,项目转让人和受让人应当向市住房和城乡建设行政主管部门提交下列资料,申请办理《房地产项目转让书》:
  (一)项目转让人和受让人的营业执照、开发企业资质证书;
  (二)房地产项目转让合同;
  (三)土地出让合同书;
  (四)项目计划批准文件;
  (五)建设工程规划许可证;
  (六)建筑工程施工许可证;
  (七)转让人已完成项目开发投资总额25%以上的证明;
  (八)转让人已支付前期税费证明;
  (九)受让人具备项目剩余开发建设总投资额的25%以上项目资本金证明;
  (十)市国土资源部门出具的允许转让意见;
  (十一)法律、法规规定的其他条件。
  市住房和城乡建设行政主管部门应当自受理之日起7个工作日内对提供的资料予以审核。符合条件的,核发《房地产项目转让书》,当事人持《房地产项目转让书》到国土、发改、住建等相关部门办理项目变更手续;不符合条件的,不予核发《房地产项目转让书》,告知申请人,并书面说明理由。
  第二十八条  商品房销售。商品房销售包括预售和现售。开发企业销售商品房的应当到市住房和城乡建设行政主管部门办理商品房房源备案。预售商品房的应当依法取得《商品房预售许可证》;现房销售的应依法取得《商品房销售许可证》。
  第二十九条  房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买方提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。
  第三十条  开发企业销售商品房,应当向预购人出示商品房预售或销售许可证明。
  开发企业统一使用榆树市商品房买卖合同网签备案系统进行商品房销售。商品房销售经当事人双方确认后,按照规定签订《商品房买卖合同》,房地产开发企业应当在10日内进行网签备案。
  开发企业的销售商品房行为按照《商品房销售管理办法》的有关规定执行。
  第三十一条  开发企业与买受人签订商品房买卖合同前,应当按照确认后的《房地产开发项目建设条件意见书》要求,书面明示业主的建筑物区分所有权,明确建筑区划内业主共有部分,并将明示内容写入商品房买卖合同。
  第三十二条  在申请商品房权属交易确认前,当事人双方经协商一致同意退房的,应当持网签商品房买卖合同、退房协议和其他规定的材料,向市住房和城乡建设行政主管部门申请撤销商品房买卖合同备案,经审核后符合相关规定的予以撤销。开发企业可以重新进行网签销售。
  第三十三条  商品房竣工后,开发企业应持项目审批手续、质监和规划部门验收合格的文件主动到市住房和城乡建设行政主管部门申请产权登记备案,并于交付使用后90日内,办理房屋权属转移确认手续。
  第三十四条  开发企业有不良经营行为,经市住房和城乡建设行政主管部门查实后,依照《吉林省房地产开发企业资质管理实施细则》第三十六条规定,在榆树信息港和榆树电视台开设的建设信息专栏对开发企业和责任人进行公示。
  对一年内发生1次不良行为的企业,由市住房和城乡建设行政主管部门对其经营行为重点监控。在规定期限内不进行整改的,由市住房和城乡建设行政主管部门记录在案,在榆树信息港和榆树电视台开设的建设信息专栏对开发企业和责任人进行公示,不予审批新的开发项目。
  对一年内发生2次不良行为或者经营行为严重违反规定,造成恶劣影响的开发企业,经市住房和城乡建设行政主管部门查实后,除不予审批新的开发项目、对其按相关规定严格处罚外,并报省住房和城乡建设行政主管部门备案,建议不予办理资质升级和续期,并在省住房和城乡建设厅网站公示。情节严重的,上报省住房和城乡建设行政主管部门吊销资质证书。
  第三十五条  房地产开发项目违反本办法第十六条、第十七条规定,不配套修建防空地下室的,由市人民政府人民防空主管部门对房地产开发企业给予警告,责令限期修建,限期内拒不修建的,依法征收防空地下室易地建设费,并依照《中华人民共和国人民防空法》第四十八条之规定进行处罚。
  第三十六条  违反本办法规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由市住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,并依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条之规定进行处罚。
  第三十七条  开发企业有下列行为的,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并依照《房地产开发企业资质管理规定》第二十一条之规定进行处罚:
  (一) 隐瞒真实情况,弄虚作假骗取资质证书的;
  (二) 涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
  第三十八条  开发企业未取得预售或销售许可证进行销售商品房的,责令停止销售,补办手续,没收违法所得,并依照《商品房销售管理办法》第三十八条之规定进行处罚。
  第三十九条  开发企业未按规定销售商品房,对已经销售的商品房逾期不进行网签备案的;竣工后未到市住房和城乡建设行政主管部门办理项目房屋备案手续和销售商品房后不协助购房人办理房屋产权交易确认、不提供购房相关手续的,责令限期改正,并依照《商品房销售管理办法》第四十一条之规定进行处罚。
  开发企业违反《商品房销售管理办法》,进行违规违法销售的,根据相关法律法规依法进行处罚。
  第四十条  企业在商品住宅销售中不按照规定发放《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》的,由原资质审批部门予以警告,责令限期改正,降低资质等级,依照《房地产开发企业资质管理规定》第二十三条之规定进行处罚。
  第四十一条  违反本办法规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由市住房和城乡建设行政主管部门责令限期返修,并依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条之规定进行处罚。
  第四十二条  违反本办法规定,将未经验收的房屋交付使用的,由市住房和城乡建设行政主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由市住房和城乡建设行政主管部门组织有关部门和单位进行验收,依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条之规定进行处罚。经验收不合格的,依照本办法第四十一条之规定进行处理。
  第四十三条  违反本办法规定,擅自转让房地产开发项目的,由市国土部门责令停止违法行为,没收违法所得,并依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十八条之规定进行处罚。
  第四十四条  国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚未构成犯罪的,依据相关规定给予行政处分。
  第四十五条  在我市乡(镇)、村国有土地上从事房地产开发经营活动及保障性安居工程项目,参照本办法执行。
  第四十六条  本办法在执行过程中与相关法律、法规规定不一致的,从其规定。本办法未规定事宜,按相关法律、法规执行。
  第四十七条  本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
  第四十八条  本办法自发布之日起施行。

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